Reportagem especial do DIÁRIO DO RIO — Esta análise reúne os dados mais recentes da Sérgio Castro Imóveis e levantamentos da Newmark, Colliers, JLL e CBRE, além da cobertura realizada pelo DIÁRIO sobre o mercado corporativo carioca desde 2021. Como as empresas pesquisam estoques, regiões e categorias distintas, seus índices não devem ser comparados como se medissem exatamente o mesmo universo. Lidos em conjunto, porém, eles permitem compreender a transformação do mercado de escritórios do Rio — e, especialmente, do Centro da cidade.
Em novembro de 2021, quando o mercado carioca de escritórios voltou a registrar mais locações do que devoluções pela primeira vez em um ano e meio, a recuperação ainda parecia frágil. A absorção líquida havia ficado positiva em 11 mil metros quadrados, mas a taxa de vacância recuara apenas de 40,1% para 39,4%. O home office ainda era apresentado como uma transformação talvez definitiva – o que se provou uma falácia, ainda que exista uma dificuldade em convencer quem ganhou na loteria a devolver o prêmio – empresas devolviam andares inteiros e o Rio atravessava um período sem novos lançamentos corporativos, até por conta da bonança do setor nos anos 2008 a 2017.
Quase cinco anos depois, o mercado é outro.
O Centro voltou a liderar – e com folga – a absorção de escritórios na cidade, ultrapassou com ampla vantagem a Barra da Tijuca, concentrou algumas das maiores operações imobiliárias recentes do Rio e começou a registrar um fenômeno que até pouco tempo parecia restrito aos edifícios mais novos: a recuperação já chega a parte do enorme estoque de prédios corporativos antigos.
Mas isso não significa que o problema da vacância tenha sido resolvido. Significa que ele mudou de natureza.
Em 2021, faltavam empresas dispostas a ocupar escritórios. Em 2022, quando o Edifício Serrador e o do IRB foram vendidos por valores vultuosos à Câmara Municipal do Rio e ao Sebrae, parecia uma alegria esparsa e não uma tendência. Em 2026, já há muitas empresas procurando áreas, mas a procura tornou-se extremamente seletiva. Edifícios modernos, lajes amplas e unidades prontas para uso são progressivamente absorvidos; prédios antigos bem administrados também começam a avançar. Já imóveis mal conservados, com condomínio elevado, portarias pouco atraentes, lajes pequenas e salas que exigem obras completas podem continuar vazios mesmo em meio à retomada. Por anos.
A grande transformação do mercado, portanto, não está apenas na queda dos índices. Está na separação cada vez mais clara entre os imóveis capazes de competir e aqueles que, sem reforma ou mudança de uso, podem ter perdido definitivamente sua função corporativa. Isso mesmo. Pode ser pra sempre.
Centro lidera a absorção e deixa a Barra para trás
O dado mais recente da consultoria Newmark ajuda a dimensionar a mudança. No segundo trimestre de 2026, a taxa de vacância do mercado – de alto padrão – monitorado pela consultoria caiu para 23,5%, ante 24% no trimestre anterior e 27,2% no mesmo período de 2025.
A absorção líquida — diferença entre os espaços ocupados e os devolvidos — chegou a aproximadamente 36 mil metros quadrados no primeiro semestre. Só no segundo trimestre, o Centro respondeu por cerca de 11 mil metros quadrados, contra 1,9 mil metros quadrados na Barra da Tijuca e 1,6 mil metros quadrados no eixo Flamengo–Glória.
O desempenho recoloca o Centro na liderança não apenas simbólica, mas efetiva, do mercado corporativo carioca. Depois de anos em que outras áreas chegaram a aparecer como o principal destino de empresas em busca de edifícios mais novos, vagas de garagem e grandes lajes, a região central voltou a concentrar com enorme folga as principais movimentações.
Esse resultado não surgiu isoladamente. Em outubro de 2024, a corretora Colliers já registrava vacância de 26% nos prédios corporativos do Rio, com o Centro entre as regiões mais beneficiadas. Na época, os edifícios mais procurados eram justamente os próximos ao metrô Carioca, à Praça XV e os empreendimentos modernos da Região Portuária.
No encerramento de 2025, a própria Colliers apontou uma queda adicional: a vacância dos escritórios de alto padrão chegou a 21%, três pontos percentuais abaixo do fim de 2024 e o menor nível de sua série histórica, iniciada em 2016. O preço médio pedido pelos proprietários havia subido 7% em doze meses, enquanto o estoque de alto padrão permanecia superior a 1,7 milhão de metros quadrados, sem nenhuma nova entrega relevante ao longo daquele ano.
Outra consultoria internacional – a JLL, utilizando outro recorte, registrou vacância de 26,5% nos edifícios das categorias A e A+ ao final de 2025, ante 31% um ano antes e mais de 38% no auge da pandemia. O aluguel médio pedido chegou a R$ 77,10 por metro quadrado ao mês, com alta anual de 6,4%.
Já a CBRE, também bastante concentrada no segmento Triple A, estimou em cerca de 18,7% a disponibilidade dos aproximadamente 300 mil metros quadrados desse padrão existentes no Centro. A consultoria também identificou seis trimestres consecutivos de absorção líquida positiva, além da crescente dificuldade de encontrar áreas grandes e contínuas nos empreendimentos mais modernos.
Os percentuais variam porque os universos variam. Colliers, JLL, CBRE e Newmark não classificam necessariamente os mesmos edifícios, não adotam exatamente as mesmas fronteiras geográficas e tampouco medem apenas um tipo de imóvel. O que importa é que, por caminhos metodológicos diferentes, todos os levantamentos indicam redução da disponibilidade, absorção positiva e progressivo fortalecimento dos preços.
O índice que alcança também os prédios antigos
A pesquisa da tradicional corretora Sérgio Castro Imóveis acrescenta uma camada diferente à análise.
Com mais de 5 mil unidades comerciais administradas somente no Centro e atuação como corretora para mais de 10 mil proprietários da região, a empresa acompanha diariamente um estoque que inclui não apenas fundos imobiliários e grandes edifícios corporativos, mas também organizações religiosas, irmandades históricas, family offices, investidores privados, pequenos conjuntos, andares corridos, sobrados e imóveis antigos que normalmente ficam fora das pesquisas dedicadas às lajes institucionais.
Os dados atualizados em julho mostram vacância de 19% nos edifícios de alto padrão e de 47% nos prédios antigos do Centro.
Se o número para o alto padrão é bastante próximo ao das consultorias citadas anteriormente, o segundo índice parece ainda elevado, mas sua evolução é especialmente relevante. Em julho de 2025, a vacância dos edifícios antigos – medida apenas por conta da capilaridade da corretora quase centenária – era de 54%. Em doze meses, portanto, caiu sete pontos percentuais.
Não é possível comparar diretamente os 47% da Sérgio Castro com os 23,5% da Newmark, os 21% da Colliers ou os 18,7% da CBRE. Para este mesmo universo, a corretora carioca estipula 19%. O primeiro índice mede justamente a parcela mais difícil de medir do mercado — edifícios antigos, muitos deles construídos para uma realidade empresarial que já não existe. Os demais se concentram, em graus diferentes, no mercado corporativo institucional e de melhor padrão.
Mas, lidas corretamente, estas pesquisas não se contradizem. Elas mostram estágios diferentes da mesma recuperação.
Primeiro foram absorvidos os edifícios Triple A. Depois, os imóveis A e A+. Em seguida, prédios antigos bem localizados, administrados com eficiência e com unidades reformadas – muitas vezes com vista e próximos ao metrô – já começaram a sentir o efeito do aquecimento. Ao mesmo tempo, parte do estoque mais obsoleto deixou simplesmente de ser escritório, sendo convertida para uso residencial, hoteleiro ou misto; ou até governamental, como o Serrador, vendido â Câmara.
Segundo Lúcio Pinheiro, diretor comercial da Sérgio Castro Imóveis e um dos profissionais que acompanham há mais tempo o mercado corporativo da região central, os números da empresa apontam um movimento de absorção aproximadamente 18% superior, em metros quadrados, ao captado pela Newmark porque o levantamento local inclui tanto a ocupação dos edifícios antigos quanto a retirada de unidades do mercado comercial.
Essa retirada não é um detalhe estatístico. Ela é parte central da transformação urbana do Centro.
As grandes operações que explicam os números
Índices de vacância não caem por geração espontânea. Nos últimos dois anos, uma sucessão de operações concretas retirou dezenas de milhares de metros quadrados do mercado e levou novas empresas, órgãos públicos e trabalhadores para a região central.
Só a rede de hotéis Atlântico retirou quase 27.000m2 deste mercado ao adquirir os prédios Ouvidor 107 e Presidente Vargas 824/844. A Rede Windsor comprou mais um prédio na Rio Branco pra anexar a seu Guanabara Hotel: mais cerca de 5.000m2. Todos eram escritórios. Em 2022 a Câmara Municipal abocanhou – comprando da própria Sérgio Castro – os 24.000m2 do Edifício Francisco Serrador, retirando-os definitivamente do mercado de escritórios.
A Hapvida protagonizou uma das maiores transações. A empresa adquiriu a antiga Universidade Corporativa da Petrobras, onde prepara a implantação de um hospital premium com mais de 40 mil metros quadrados de área construída e aproximadamente 250 leitos. A movimentação respondeu por mais de 80% das áreas A e A+ transacionadas na cidade durante o terceiro trimestre de 2025.
O Governo do Estado, por sua vez, contratou aproximadamente 17 mil metros quadrados no Presidente Business Center, o gigante da família Paskin na Avenida Presidente Vargas, reforçando a participação do setor público entre os principais ocupantes do período.
A Ipiranga alugou cerca de 4,2 mil metros quadrados na Torre Oeste do Ventura Corporate, na Avenida Chile, transferindo para o Centro uma operação anteriormente instalada em São Cristóvão. A mesma leva de transações trouxe ainda a Universidade Iguaçu, a UNIG, e a Bioxxi para o Rio Cidade Nova, onde as duas empresas ocuparam, somadas, mais de 5 mil metros quadrados.
Em janeiro de 2026, o Nubank fechou a locação de cinco andares do Vista Mauá, na Rua São Bento. São cerca de 7 mil metros quadrados, aproximadamente 100 vagas de garagem e lajes de 1.400 metros quadrados, com vista para a Baía de Guanabara e o Mosteiro de São Bento. A nova sede foi projetada para receber cerca de 1.400 funcionários. Antes da operação, o edifício apresentava vacância próxima de 50%; com a chegada do banco, a disponibilidade estimada caiu para aproximadamente 18%.
A Dataprev produziu outro movimento emblemático: decidiu deixar sua sede própria em Botafogo e assinou um contrato de aproximadamente R$ 220 milhões para ocupar quatro andares, com mais de 10 mil metros quadrados, no Ventura. A mudança deve levar cerca de 1.200 funcionários para o Centro após as obras de adaptação. A empresa concluiu, depois de anos de estudos, que a locação de um imóvel moderno seria economicamente e operacionalmente mais vantajosa do que a reforma da sede de mais de 22 mil metros quadrados na Zona Sul.
Na Cidade Nova, a brasileira Omid, especializada em computação em nuvem, iniciou a transferência de seu data center de Jacarepaguá para o edifício Teleporto. A empresa escolheu o complexo pela infraestrutura de conectividade, que inclui duas subestações da Light, centenas de conexões de fibra óptica e ponto de troca de tráfego do NIC.br. A capacidade deverá passar de 100 para 170 racks, dentro de uma estratégia para dobrar o volume de contratos, então próximo de R$ 90 milhões, até 2027.
A esses movimentos soma-se o retorno de milhares de funcionários da Petrobras ao Edise, que voltou a ganhar centralidade na operação da estatal. O impacto vai além da ocupação imobiliária: mais trabalhadores significam maior movimento nos transportes, restaurantes, cafés, farmácias, serviços e comércio de rua.
A recuperação do mercado de escritórios, assim, não é uma pauta restrita aos proprietários de lajes. Ela afeta a economia cotidiana do Centro.
A volta começou pelo alto padrão
A lógica da retomada tornou-se clara ao longo dos últimos anos.
Durante a pandemia, muitas empresas reduziram áreas ou migraram para a Zona Sul. Parte delas deixou para trás escritórios corporativos modernos, equipados e prontos. Quando os preços de Botafogo, Flamengo, Glória, Leblon e Ipanema subiram insanamente e a oferta diminuiu, esses imóveis do Centro passaram a representar uma oportunidade. Um escritório no Leblon chega a custar mais de 300 reais por m2, de aluguel.
No fim de 2025, o levantamento de campo da Sérgio Castro apontava vacância de apenas 7,5% no eixo da Orla, que inclui áreas disputadas de Botafogo, Flamengo e Glória; cerca de 20,5% nos prédios de alto padrão da Zona Sul e do Centro; e 56% no estoque comercial geral do Centro, dominado por construções antigas.
O contraste mostrava que o Rio não enfrentava propriamente escassez absoluta de escritórios. Enfrentava escassez de escritórios adequados.
Grandes empresas procuram lajes contínuas, boa conectividade, instalações elétricas e hidráulicas atualizadas, geradores, sistemas eficientes de climatização, portarias representativas, segurança, transporte e capacidade de iniciar rapidamente a operação. Muitos edifícios antigos não reúnem essas características.
Em 2023, quando a vacância dos prédios antigos ainda se aproximava de 60%, o mercado já indicava que as empresas priorizavam espaços horizontais maiores, edifícios tecnologicamente atualizados e localizações próximas à Carioca, Praça XV e Região Portuária. O retrofit do Aliança da Bahia e os investimentos de dezenas de milhões de reais no Linneo de Paula Machado mostravam que os proprietários começavam a reagir.
A diferença, agora, é que o processo avançou. Não são apenas os grandes edifícios institucionais que melhoraram. Uma parte do mercado antigo também começou a ser absorvida — desde que ofereça o produto exato buscado pelas empresas.
O imóvel mais disputado não é necessariamente o mais novo
A escassez identificada pela análise de mercado da Sérgio Castro é bastante específica: escritórios entre 200 e 300 metros quadrados, em edifícios antigos bem administrados, com condomínio abaixo de R$ 25 por metro quadrado e completamente prontos para ocupação.
Também começaram a subir os preços de imóveis antigos em perfeito estado e com vista na faixa de 200 a 400 metros quadrados. Nos prédios de alto padrão, os valores pedidos já avançam acima da inflação.
Para Lúcio Pinheiro, há uma combinação quase infalível: “Condomínio bem administrado e abaixo de R$ 20 por metro quadrado, portaria bacana, escritório pronto para ocupar e vista bonita são sinônimos de locação em menos de 30 dias.”
A frase resume uma mudança importante. O mercado deixou de escolher escritórios apenas pelo aluguel nominal. Passou a comparar o custo total de ocupação.
Nessa conta entram aluguel, condomínio, IPTU, consumo de água, custo da obra, tempo necessário para instalar a operação, manutenção e eficiência administrativa. Dois escritórios de 300 metros quadrados, na mesma rua e aparentemente equivalentes, podem apresentar resultados completamente opostos. Um encalha enquanto o outro aluga em 30 dias. O que importa são os critérios de desempate.
Se um deles tiver condomínio de R$ 20 por metro quadrado e o outro cobrar R$ 30, o segundo começa a disputa com uma desvantagem mensal de R$ 3 mil, antes mesmo de se considerar valor de IPTU ou necessidade de adaptação. Em contratos de longo prazo, a diferença se torna muito maior.
O aumento das despesas de água, especialmente em edifícios com gestão ineficiente ou sistemas antigos, acentuou essa desigualdade, depois da venda da concessão de Água à nova concessionária, que mudou os critérios de cobrança. Por isso, comparar apenas o aluguel pedido pode produzir uma fotografia enganosa do mercado.
Ministro Afrânio: gestão, metrô e custo baixo
O Edifício Ministro Afrânio, na Avenida Rio Branco 177, em frente à estação Carioca do metrô, é citado por Pinheiro como exemplo de um prédio antigo capaz de competir em condições extremamente favoráveis. Com elevadores novíssimos e vista privilegiada, o prédio é colado na nova sede da Alerj e ao Buraco do Lume, pertinho da Praça XV e da Cinelândia.
Pertencente à Santa Casa da Misericórdia, o edifício possui andares de aproximadamente 270 metros quadrados, boa vista e condomínio entre R$ 12 e R$ 15 por metro quadrado. Além disso, os imóveis da instituição contam com imunidade ao IPTU.
A combinação reduz de forma substancial o custo de ocupação para o inquilino. Um andar de 270 metros quadrados com condomínio de R$ 15 por metro quadrado gera uma despesa condominial de aproximadamente R$ 4 mil mensais. Em outro prédio, com taxa de R$ 30, o mesmo ocupante pagaria mais de R$ 8 mil, sem considerar o impacto do IPTU. A isto se soma a boa administração do prédio, que funciona 24 horas.
Organizações religiosas, irmandades e entidades filantrópicas podem, portanto, deter uma vantagem competitiva relevante. Essa vantagem, porém, não é automática.
Segundo Pinheiro, muitos imóveis institucionais ainda sofrem justamente com falta de investimento e manutenção. Quando bem cuidados e administrados, como ocorre no Ministro Afrânio, tendem a ser alugados antes dos concorrentes. Quando a imunidade tributária convive com edifícios degradados, portarias ruins e unidades desatualizadas, o benefício fiscal não basta para atrair empresas.
Sloper Corporate: o prédio é novo, mas a sala continua “no osso”
O contraponto é o Sloper Corporate, na Rua Uruguaiana 55. Um lindo prédio em estilo Art Déco, junto à confeitaria Manon e ao Shopping Paço do Ouvidor.
O empreendimento foi lançado por volta de 2013 e 2014, possui arquitetura contemporânea, boa localização e condomínio inferior a R$ 15 por metro quadrado com ótima administração, vista ampla e proximidade ao Metrô. Em tese, reúniria condições para alta ocupação.
O problema está dentro de várias unidades.
Muitos proprietários que compraram salas no lançamento não realizaram o acabamento e as mantêm em estado de shell — ou, na expressão corrente do mercado, “no osso”. Sem piso, forro, iluminação, divisórias, instalações completas e, em alguns casos, climatização adequada, o locatário precisa investir um valor elevado antes mesmo de iniciar suas atividades. A aparelhagem de ar condicionado deve ser instalada no terraço, gerando altas despesas de instalação. No local funciona o Tribunal de Justiça Desportiva.
“O maior erro é ter imóvel no osso em prédio top de linha”, resume Pinheiro.
O caso mostra que “novo” e “pronto” não são sinônimos. Uma sala em edifício antigo bem administrado, mas integralmente reformada, pode ser ocupada em poucos dias. Outra, em prédio moderno, pode permanecer vazia porque transfere para o inquilino todo o custo, o risco e o tempo da obra.
Esse comportamento também ajuda a explicar por que determinados edifícios não acompanham a média de sua categoria. A vacância é um índice do prédio ou do mercado, mas a decisão da empresa acontece unidade por unidade.
Retrofit residencial e uso misto também derrubam a vacância
A queda da vacância dos edifícios antigos não resulta somente de novas locações. Parte dela vem da redução do estoque.
Em 2025, nove edifícios corporativos deixaram o mercado de escritórios ao serem destinados a outras finalidades, além das conversões e retrofits de casos como a antiga Mesbla e o prédio da Unisys, na Lapa.
Há dois movimentos distintos.
O primeiro é a conversão integral de edifícios comerciais para uso residencial, hoteleiro ou misto, geralmente conduzida por incorporadores.
O segundo é menos visível e ocorre dentro dos próprios condomínios: assembleias autorizam a transformação parcial de salas em apartamentos, fazendo com que prédios originalmente comerciais passem a combinar moradia, hospedagem e escritórios. E em prédios como o Centro Paulista, na Praça Tiradentes 10, já há investidores que são verdadeiros mini-hoteleiros, com rendas gordas na locação por temporada de dezenas de unidades.
As unidades convertidas deixam de integrar o estoque corporativo e, consequentemente, saem do cálculo de vacância. Mas o efeito urbano vai além da estatística: os novos moradores e hóspedes passam a consumir na região, ajudam a estender o movimento para a noite e os fins de semana e fortalecem a base econômica necessária para que empresas voltem a considerar o Centro.
Foi justamente esse mecanismo que Lúcio Pinheiro já antecipava em 2021, ao observar que o Reviver Centro produziria dois efeitos simultâneos: mais moradores capazes de consumir e trabalhar na região e menos salas comerciais concorrendo por inquilinos.
Praça XV deixa de ser apenas endereço corporativo
Para o diretor da Sérgio Castro, a maior surpresa dos últimos anos foi o desempenho da Praça XV, que se tornou um grande destaque dentro do Centro, com frenética movimentação cultural e gastronômica.
Na classificação de microáreas usada pela imobiliária, a região da Orla compreende também a Rua da Quitanda e seu entorno. O sucesso turístico, cultural e histórico da Praça XV, acompanhado de forte movimento aos fins de semana, mudou a percepção de investidores sobre o local.
Antigas salas em pequenos prédios que permaneceram vazias por mais de dez anos vêm sendo reformadas, mobiliadas e transformadas em apartamentos destinados à locação de curta duração. Segundo Pinheiro, há operações capazes de produzir rendimento mensal equivalente a 5% do capital investido, um índice excepcional e que deve ser analisado com cautela, pois pode variar conforme aquisição, reforma, ocupação e sazonalidade.
A imagem usada por ele é reveladora: “Saíram do nosso mercado, mas também saíram da estatística de vacância e agora transformam esses investidores em pequenos mini-hoteleiros.”
Esse processo ajuda a explicar por que os sobrados históricos da Praça XV passaram a atrair mais atenção do que salas comerciais convencionais. Depois de restaurados e adaptados, alguns desses imóveis alcançam renda mensal superior a 1%, segundo a experiência da empresa. Diversos tem sido reformados e retrofitados, mesmo com as exigências de órgãos como o Iphan. O uso gastronômico é muito usual, mas também há sedes de empresa, escritórios de advocacia como o do advogado Mauro Nicolau ou mesmo Centros Culturais como o Centro Carioca de Fotografia ou o futuro Museu do Café.
Pinheiro, aliás, não recomenda uma corrida indiscriminada para a compra de escritórios antigos. Com vacância ainda em 47%, considera prematuro tratar qualquer sala comercial como oportunidade. Para investimento corporativo, sua atenção permanece nos imóveis de alto padrão. Fora desse segmento, diz olhar com maior interesse para sobrados históricos bem localizados e passíveis de restauração na região da Praça XV.
A avaliação dá credibilidade à análise: mesmo representando uma imobiliária fortemente ligada ao mercado comercial, ele não interpreta a queda da vacância como sinal de que todos os escritórios voltarão a valorizar.
A recuperação não chegará a todos
O mercado de prédios antigos já não pode ser tratado como uma categoria homogênea.
Há edifícios antigos atualizados, próximos ao metrô, com condomínio baixo e unidades prontas. Esses competem diretamente com o alto padrão e, em determinadas metragens, já enfrentam escassez.
Há edifícios antigos que podem ser modernizados por meio de retrofit corporativo.
Há ainda prédios cuja melhor saída talvez seja a conversão residencial ou o uso misto.
E existe um quarto grupo, formado pelos imóveis que concentram praticamente todos os fatores negativos: lajes com menos de 150 metros quadrados, portarias minúsculas e pouco atrativas, condomínio caro, infraestrutura desatualizada, conservação ruim e salas sem condições de ocupação imediata.
São esses os piores ativos do mercado atual.
O problema não é apenas estético. Portarias pequenas prejudicam a imagem institucional das empresas e dificultam controle de acesso, espera, recebimento de clientes e circulação. Lajes excessivamente fragmentadas limitam a organização das equipes. Condomínios altos destroem a vantagem de um aluguel reduzido. E unidades sem reforma obrigam o futuro ocupante a investir em um patrimônio que não lhe pertence.
Parte desses edifícios pode permanecer vazia mesmo se a vacância média do Centro continuar caindo.
O home office ainda impede uma recuperação maior
Outro obstáculo é a demanda que ainda não voltou integralmente, apesar do movimento mundial de gradual abandono do home office, que gerou situações curiosas como os 1000 funcionários demitidos do Itaú, supostamente trabalhando até para outros patrões no horário bancário
Embora grandes empresas privadas tenham ampliado a exigência de trabalho presencial ou híbrido, parte das companhias e, sobretudo, alguns entes públicos continuam utilizando o home office em escala relevante, normalmente por medo das implicações sindicais e para evitar conflito com os empregados, embora já se tenha detectado a menor produtividade desta modalidade de trabalho. Esse comportamento reduz a necessidade de área física e impede que a absorção avance mais rapidamente.
Em 2024, quando a Colliers registrou a vacância de 26%, a própria análise de mercado já associava a melhora ao recuo gradual do trabalho remoto e à preferência por escritórios prontos.
O cenário de 2026 confirma que o escritório não desapareceu. Mas também mostra que ele mudou.
Empresas não querem necessariamente repetir as grandes sedes compartimentadas do passado. Procuram áreas eficientes, capazes de acomodar modelos híbridos, espaços colaborativos, tecnologia e boa experiência para funcionários e clientes. O estoque que não se adaptar a essa exigência pode permanecer fora do movimento de recuperação.
Preços já reagem, mas de maneira seletiva
Os levantamentos das consultorias já mostravam pressão sobre preços no alto padrão. A Colliers registrou alta anual de 7% no valor pedido ao fim de 2025, e a JLL apontou crescimento de 6,4%.
A observação direta da Sérgio Castro indica que esse aumento já supera a inflação em determinados edifícios de alto padrão.
Nos prédios antigos, a valorização ainda não é generalizada. Ela aparece nas unidades em perfeito estado, principalmente entre 200 e 400 metros quadrados, inseridas em condomínios eficientes e bem localizados.
Isso reforça a tese central do mercado atual: a retomada não eleva todos os barcos. Ela remunera qualidade.
Um proprietário de sala desatualizada não pode simplesmente aplicar ao seu imóvel a valorização registrada no prédio vizinho. O aluguel possível dependerá do custo de condomínio, do IPTU, da água, da obra necessária e do tempo que a empresa levará para começar a funcionar.
Em alguns casos, o aluguel terá de ser reduzido para compensar um condomínio elevado. Em outros, nem um desconto expressivo será suficiente diante do custo de implantação.
A previsão: 15% no alto padrão e 40% nos antigos
Para os próximos ciclos, Lúcio Pinheiro prevê continuidade da redução da vacância.
Nos edifícios de alto padrão, acredita ser possível alcançar 15%. Nos prédios antigos, projeta queda para aproximadamente 40%.
A diferença entre as duas categorias continuará grande, e talvez se torne ainda mais reveladora.
A queda para 40% não significará que todos os edifícios antigos participaram igualmente da recuperação. Poderá resultar da soma entre ocupação dos melhores, retrofit dos recuperáveis e retirada do estoque daqueles convertidos para moradia, hotelaria ou uso misto.
Os imóveis que mantiverem condomínios elevados, portarias ruins e salas sem acabamento poderão, segundo ele, continuar vazios por mais uma década.
Essa advertência impede uma interpretação triunfalista dos números.
O Centro voltou a atrair empresas, mas não voltou ao mercado anterior à pandemia. Está construindo outro mercado, mais exigente, mais atento aos custos e menos disposto a financiar a modernização do patrimônio alheio.
Da discussão sobre demanda à disputa pela qualidade
Durante anos, a principal dúvida era saber se haveria empresas suficientes para ocupar os milhões de metros quadrados de escritórios existentes no Rio.
A sucessão de operações envolvendo Hapvida, Governo do Estado, Ipiranga, UNIG, Bioxxi, Nubank, Dataprev, Omid e o retorno da Petrobras demonstra que a demanda existe. O fato de o Centro ter ultrapassado a Barra da Tijuca na absorção reforça que a região voltou a ser considerada por empresas de grande porte, órgãos públicos, tecnologia, saúde, energia e serviços.
A pergunta, agora, é outra: que parte do estoque está apta a receber essa demanda?
Os edifícios de alto padrão já caminham para uma vacância restritiva. Os prédios antigos bem administrados, com custos baixos e unidades prontas, começam a elevar preços e podem ser alugados em menos de um mês. Os imóveis obsoletos, entretanto, permanecem diante de uma escolha difícil: investir, mudar de uso ou continuar vazios.
A recuperação do Centro não elimina suas contradições. Ela as torna mais visíveis.
Há, simultaneamente, escassez de bons escritórios e milhares de salas vazias. Aluguéis em alta convivem com imóveis sem interessados. Prédios antigos bem cuidados superam empreendimentos novos cujas unidades continuam “no osso”. Instituições imunes ao IPTU podem oferecer custos de ocupação imbatíveis, mas apenas quando administram adequadamente seus edifícios. Salas que fracassaram como escritórios ressurgem como apartamentos de temporada, enquanto seus proprietários se transformam em pequenos operadores de hospedagem.
Essa é a nova fase do mercado corporativo do Centro do Rio.
Não se trata mais apenas de ocupar o que ficou vazio na pandemia. Trata-se de redefinir quais imóveis ainda são escritórios, quais conseguem competir e quais precisarão encontrar uma nova vocação.
