- * Maria Izabel Castro, advogada e ativista pelo Centro do Rio de Janeiro
Esta semana veio à tona a notícia de uma Contribuinte da Zona Sul que entendeu ter tido o valor do seu imóvel prejudicado pela diminuição parcial da vista ao Morro Dois Irmãos, com a construção de um novo prédio na vizinhança e decidiu sobre a judicialização de seu pleito (abaixo). Segundo ela, sem a vista, a avaliação de seu imóvel caiu pela metade.
Como advogada legalista e imobiliarista entendo que o tributo sempre deva obedecer à capacidade contributiva e fatores exógenos, e se sim, ela tem o valor de mercado prejudicado, o dono do imóvel tem a legitimidade para individualmente contestar o fato, buscando ajuste no valor venal, pois este compõe o cadastro do imposto sobre uma matrícula individualizada, e a demanda é puramente do contribuinte. Se o valor venal é alto demais, o IPTU está calculado errado.
O ponto que venho debatendo na Casa Leislativa, associações e público em geral, é latu sensu, e a base de cálculo do valor venal: A PGV (planta genérica de valores), que é revista pela municipalidade de acordo com a realidade mercadológica de uma região.
No início dos anos 90, o prefeito César Maia, com a grande valorização da Barra da Tijuca, ajustou ao valor de mercado a PGV na Região, e em um caso recente, o prefeito Eduardo Paes ajustou-a em Bangu. Cidades são dinâmicas – vivas, mesmo – e as suas regiões passam por transformações, valorização, desvalorização e esvaziamentos.
O Centro é um claro exemplo disso na atualidade e que vem sendo foco da atenção das casas legislativas, inclusive com os projetos “Reviver”: Centro I e II, e Cultural. Ora, se o embrião do projeto é a requalificação da região que não recuperou até hoje sua ocupação comercial e que vem sofrendo por décadas, é inconstitucional que a capacidade contributiva dos pagadores de impostos não seja respeitada e os impostos revisados. Numa opinião dos agentes imobiliários locais, a avaliação do valor venal municipal pode superar em mais de 100% o valor do Mercado dos imóveis, e não, não é um caso de cada contribuinte contestar o seu valor venal: ali é o que nós advogados chamamos de erga omnes, pois a base está superavaliada e é crucial seu ajuste imediato, através de ato do prefeito.
