Praça Onze, mística e imortalizada por Herivelto Martins como o lugar onde o samba morreu, está prestes a ganhar uma nova estrofe. Trata-se do projeto ‘Praça Onze Maravilha’, anunciado pela Prefeitura com pompa e circunstância, promete não apenas revitalizar o entorno do Sambódromo, mas ser o divisor de águas que definirá a gestão de Eduardo Cavaliere, atual vice-prefeito e em breve prefeito da nossa cidade.
O projeto não é só uma reforma, é reengenharia urbana em uma área de 2,5 milhões de metros quadrados. Como reportado pelo jornalista Raphael Fernandes no Diário do Rio[1], a meta é atrair mais de 100 mil novos moradores nos próximos 25 anos com a construção de 38 mil unidades residenciais, um movimento que busca reverter o esvaziamento histórico da região Com um investimento estimado em R$ 1,75 bilhão, integralmente vindo da iniciativa privada[2], a proposta é ambiciosa: derrubar o Viaduto 31 de Março, criar um Boulevard do Samba e erguer a imponente Biblioteca dos Saberes, projetada pelo célebre e premiado arquiteto Diébédo Francis Kéré. Mas, entre o sonho de uma nova Praça Onze e a realidade, quais são os obstáculos que o Rio precisa saltar?
Os Desafios Jurídicos: O Nó da AEIU
Para que o projeto saia do papel, a Prefeitura aposta na criação de uma Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU). Juridicamente, o desafio é equilibrar o incentivo aos novos empreendimentos residenciais, que preveem até 37 mil novas unidades, com as rígidas normas de preservação do patrimônio histórico. Essa é uma região cercada por bens tombados e áreas de preservação cultural. Conciliar a modernização com as exigências do Iphan será o primeiro grande teste da articulação jurídica de Cavaliere. Ainda nesse campo o projeto é marca de uma transição fundamental: a mudança do controle físico-financeiro de obras para o controle de resultados. Como destaca a literatura técnica, uma PPP não é a mera aquisição de um ativo, mas um contrato de concessão de serviços[3]. Isso significa que a futura gestão de Eduardo Cavaliere não fiscalizará apenas o grande canteiro de obras que vai ser a região, mas sim metas de desempenho e a qualidade do serviço entregue ao cidadão, com a missão de garantir que o investimento de R$1,75 bilhão se traduza em bem-estar real.
Assim, o sucesso de longo prazo da Praça Onze Maravilha depende criticamente da capacidade da gestão em mitigar o que se chama de risco de litigiosidade. Como sugerem análises de flexibilidade contratual[4], a eficiência do projeto está atrelada à adoção de métodos de Resolução Alternativa de Disputas, como a mediação e os dispute boards. É preciso institucionalizar essas técnicas para resolver divergências técnicas ou financeiras fora da órbita judicial. Dessa forma, a futura administração de Eduardo Cavaliere não apenas garante a continuidade das obras, mas sinaliza ao mercado uma maturidade regulatória que protege o cronograma de 25 anos contra as paralisias típicas do judiciário tradicional.
Os Desafios Econômicos: O Modelo “Porto Maravilha 2.0”
Quanto ao otimismo econômico para esse projeto, é essencialmente baseado no sucesso do Porto Maravilha. Esse modelo de financiamento via venda de potencial construtivo e parcerias público-privadas retira o peso do Tesouro Municipal, mas depende da saúde do mercado imobiliário.
Assim, o sucesso financeiro do Praça Onze Maravilha reside no que o professor da FGV Direito Rio Gustavo da Rocha Schmidt classifica como “PPPs com sotaque carioca”:
“Em vez de comprometer o tesouro municipal com dívidas de longo prazo, risco que gerou crises fiscais em países como Portugal, o Rio utiliza ativos criativos. No novo projeto, o potencial adicional de construção e a futura valorização imobiliária da região funcionam como moeda de troca para remunerar o parceiro privado, permitindo obras de grande vulto sem desembolso imediato de recursos públicos.”
A ciência econômica explica por que esse modelo de financiamento do Praça Onze Maravilha tende a ser mais eficiente que obras tradicionais. Segundo estudos publicados no Journal of Economic Behavior & Organization, o modelo de PPP cria incentivos mais fortes para investimentos que reduzem custos operacionais a longo prazo. Ao contrário da licitação comum, onde o construtor não se preocupa com a manutenção futura, o parceiro privado da Praça Onze tem interesse direto na qualidade da infraestrutura, já que ele próprio será o responsável por operá-la e rentabilizá-la por décadas[5].
Contudo, tudo depende do mercado comprar a ideia de morar no Centro. A meta de atração de 100 mil novos moradores em 25 anos exige que o projeto não seja apenas uma obra estética, mas crie um hub de serviços e segurança 24h. Embora o otimismo seja a marca do lançamento, a prudência fiscal é o que vai garantir uma futura entrega. O Fundo Monetário Internacional (FMI) alerta que o sucesso de parcerias público-privadas depende de uma alocação de riscos equilibrada[6]. No caso da Praça Onze, o “sotaque carioca” da PPP em usar o potencial construtivo como garantia mitiga o risco fiscal direto para o município, transferindo para o parceiro privado a responsabilidade de viabilizar comercialmente as 37 mil unidades residenciais, protegendo o orçamento público de oscilações imprevistas.
O Desafio Cultural: Evitar a “Gentrificação do Samba”
Culturalmente, o projeto pisa em solo sagrado para a cultura carioca e nacional. A Praça Onze é o coração da Pequena África, assim, existe o medo legítimo de que a modernização afaste as raízes populares em favor de studios de luxo, rooftops, hostels e Airbnbs para gringos. Nesse sentido, há uma necessidade de medir o sucesso aqui pela capacidade da gestão em integrar iniciativas como a Biblioteca dos Saberes com as comunidades locais, garantindo que o progresso não apague a memória negra do Rio e tampouco torne insustentável o custo de vida dos cariocas que já moram na região.
Se Eduardo Paes é conhecido pelas grandes obras de infraestrutura e eventos, Cavaliere parece querer trilhar um caminho focado no urbanismo social e sustentável. Ao assumir o protagonismo do Praça Onze Maravilha, ele sinaliza que a futura administração terá ao menos um foco claro: Reocupação e regeneração de regiões decadentes da cidade. No caso da Praça Onze, soma a grande ideia de consolidar o Centro novamente como bairro, não apenas como escritório. Para cumprir isso, a gestão aposta em Sustentabilidade Urbana, ou seja,continuar o processo de trocar asfalto e viadutos (como será feito com o 31 de Março e foi feito com o antigo elevado da Perimetral) por parques e áreas caminháveis. Por fim, aqui também é evidenciado o possível estilo dessa administração, uma espécie de tecnocracia afetiva. Os discursos, ideias e sinalizações do atual vice-prefeito tentam mostrar uma gestão orientada por dados e estudos técnicos, mas com metas claras para o resgate dos símbolos afetivos da cidade.
Vai dar certo?
Ao planejar a demolição do Viaduto 31 de Março, a Prefeitura parece querer devolver ao Rio o que as obras de modernização dos anos 30 e 40 retiraram. Citando o levantamento histórico do jornalista Felipe Lucena publicado aqui no Diário do Rio[7], a Praça Onze foi totalmente suprimida na Era Getúlio Vargas para dar lugar à avenida que leva seu nome; o desafio de Eduardo Cavaliere será, ironicamente, usar a modernidade para trazer de volta a escala humana daquele antigo território
Mais do que uma transformação urbana, o projeto representa o que especialistas chamam de modernização de marcos regulatórios. Ao implementar o Praça Onze Maravilha, a Prefeitura do Rio se alinha às melhores práticas internacionais de contratação de longo prazo. O desafio que se coloca para a próxima administração é manter a estabilidade desses modelos e o fortalecimento das funções de planejamento, transformando o Centro não apenas em um canteiro de obras, mas em um laboratório de eficiência e inovação institucional. Se o ambicioso projeto vai dar certo, só o tempo dirá. Como carioca, espero que essa revitalização seja apenas a primeira e que a nova administração leve essa boa ideia para outras áreas decadentes da cidade, especialmente na Zona Norte. O Praça Onze Maravilha é, em última análise, uma prova de fogo para Cavaliere. Se conseguir entregar a conexão entre o Estácio, Catumbi e Centro sem perder a alma carioca, ele não apenas revitalizaria uma região histórica, mas pavimentaria seu próprio caminho na história política do Rio.
[1] FERNANDES, Raphael. Prefeitura do Rio lança plano de revitalização da Praça Onze; veja como será. Diário do Rio, 2025. Disponível em: https://diariodorio.com/prefeitura-do-rio-lanca-plano-de-revitalizacao-da-praca-onze-veja-como-sera/. Acesso em: 3 fev. 2026.
[2] RIO DE JANEIRO (Prefeitura). Praça Onze Maravilha: projeto que vai transformar a região da Praça Onze e do Sambódromo. Portal da Prefeitura do Rio, 20 nov. 2025. Disponível em: https://prefeitura.rio/noticias/praca-onze-maravilha-projeto-que-vai-transformar-a-regiao-da-praca-xi-e-do-sambodromo/. Acesso em: 3 fev. 2026.
[3] SILVA, Paulo Bernardo. Parceria Público-Privada: desafios e oportunidades. Revista do TCU, Brasília, n. 104, p. 23-26, abr./jun. 2005
[4] COHEN, Isadora; FAJARDO, Gabriel; PINTO, Fernando; MOREIRA, Letícia. Flexibilidade e previsibilidade nos contratos de concessões e PPPs. JOTA, [s. l.], 23 ago. 2024. Disponível em: https://www.jota.info/opiniao-e-analise/colunas/infra/flexibilidade-e-previsibilidade-nos-contratos-de-concessoes-e-ppps. Acesso em: 3 fev. 2026.
[5] HOPPE, Eva I.; KUSTERER, David J.; SCHMITZ, Patrick W. Public-private partnerships versus traditional procurement: An experimental investigation. Journal of Economic Behavior & Organization, v. 89, p. 145-166, maio 2013.
[6]CANGIANO, M. et al. Public-Private Partnerships, Government Guarantees, and Fiscal Risk. Washington, DC: International Monetary Fund, 2006. Disponível em: https://doi.org/10.5089/9781589064935.058. Acesso em: 4 fev. 2026.
[7] LUCENA, Felipe. História da Praça Onze – da Família Real a Berço do Samba. Diário do Rio de Janeiro, 9 dez. 2016. Disponível em: https://diariodorio.com/historia-da-praca-onze/. Acesso em: 03 de fevereiro.
