Por Victor Tulli, diretor de Tecnologia e Novos Negócios da Administradora Nacional
A reforma tributária do consumo, instituída pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 — já alterada pela LC 227/2026 —, criou uma fronteira nova e pouco percebida no dia a dia dos condomínios: a partir da implantação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), nem todo prédio será tratado da mesma forma pelo fisco. A lei separa os condomínios em dois grupos e reserva a cobrança para aqueles cuja arrecadação deixa de vir, essencialmente, das cotas aprovadas em assembleia.
A regra geral continua confortável. Pelo art. 26 da LC 214/2025, o condomínio edilício não é contribuinte do IBS nem da CBS. A lógica é simples: a cota condominial, ordinária ou extraordinária, é rateio de despesa comum, e não receita de uma atividade econômica. Não há fato gerador quando o morador paga a sua parte na conta de luz, na folha do porteiro ou no fundo de reserva.
O problema aparece quando o prédio ganha dinheiro com terceiros.
A linha dos 80%
O § 2º do art. 26 desenha a divisória. Se o condomínio não optar pelo regime regular e as taxas cobradas dos condôminos representarem menos de 80% da receita total, ele passa a recolher IBS e CBS sobre as operações que realizar com terceiros — e só sobre elas, aproveitando créditos na proporção dessa receita tributada.
Traduzindo: enquanto as cotas dos moradores forem 80% ou mais de tudo o que entra no caixa, o condomínio segue integralmente fora do imposto, mesmo que tenha uma antena no topo ou um outdoor na empena. É o excesso de receita “de fora” que muda o enquadramento. Quando essa receita cresce a ponto de empurrar as cotas para 79% do total, o prédio cruza a linha e passa a ser tratado como fornecedor.
As fontes típicas dessa receita são conhecidas de qualquer síndico:
• Aluguel da laje ou do topo do prédio para antenas de operadoras de telefonia, hoje classificado como locação/cessão de bem imóvel;
• Cessão de espaço para publicidade — fachada, empenas, painéis em elevadores e áreas comuns;
• Locação do salão de festas ou de áreas comuns a não condôminos;
• Estacionamento explorado para terceiros.
Todas são operações onerosas com terceiros e, portanto, potenciais fatos geradores.
Quanto se paga
Para o caso mais comum, o da antena, a boa notícia é que a cessão do imóvel entra no regime específico de bens imóveis, com redução de 70% na base de cálculo. Considerando a alíquota de referência estimada em torno de 28% para o IBS somado à CBS, a carga efetiva sobre a receita de locação fica em aproximadamente 8,4%. A conta muda de figura, porém, se o condomínio decidir optar pelo regime regular: aí o IBS e a CBS passam a incidir sobre tudo o que o condomínio cobra, inclusive as cotas ordinárias dos próprios moradores; motivo pelo qual essa opção raramente compensa em prédios residenciais.
O recado para a gestão
Para quem administra condomínios, a mudança é menos sobre alíquota e mais sobre controle. A reforma não criou um imposto sobre o condomínio; ela criou uma linha divisória. Enquanto a arrecadação vier essencialmente do rateio orçamentário aprovado em assembleia, o prédio segue fora do IBS e da CBS. O tributo só aparece quando a receita de terceiros — a antena da operadora no topo, a publicidade na fachada, o salão alugado para quem não mora ali — cresce a ponto de as cotas caírem abaixo de 80% do total. Nesse instante o condomínio deixa de ser um mero rateador de despesas e passa a ser tratado como fornecedor.
Ou seja, o acompanhamento passa a ser mensal. Um único contrato de antena mal dimensionado ou um reajuste de publicidade, pode empurrar o condomínio para dentro do regime e trazer obrigação de nota fiscal, crédito proporcional e split payment (pagamento dividido). É um controle que não existia na prestação de contas tradicional e que precisa entrar no radar do síndico e da administradora desde já.
Vale lembrar que a transição é gradual: a CBS começa a ser exigida em 2027, e o IBS avança em etapas até a implantação plena em 2033, com 2026 servindo de fase de adaptação e testes de obrigações acessórias. Há tempo para ajustar contratos e sistemas, mas o momento de mapear quais prédios têm receita de terceiros relevante é agora.
Perguntas e respostas rápidas
Meu condomínio recebe aluguel de antena. Ele vai pagar imposto?
Só se essa e outras receitas de terceiros fizerem a arrecadação das cotas cair abaixo de 80% da receita total; abaixo disso, o condomínio recolhe IBS e CBS apenas sobre as operações com terceiros. Enquanto as cotas dos condôminos representarem 80% ou mais do total, o prédio continua fora da tributação, mesmo tendo a antena.
E se o condomínio optar pelo regime regular?
Nesse caso, o IBS e a CBS passam a incidir sobre tudo o que o condomínio cobra — inclusive as cotas ordinárias dos próprios moradores. Por isso a opção costuma ser desvantajosa para a maioria dos prédios residenciais e só faz sentido em situações muito específicas de aproveitamento de crédito.
Qual é a carga sobre o aluguel de antena?
A cessão do topo do prédio é tratada como locação de bem imóvel, que tem redução de 70% na base de cálculo; com a alíquota de referência estimada em torno de 28%, a carga efetiva fica em cerca de 8,4% sobre a receita. Ainda assim, o condomínio só recolhe se estiver enquadrado pela regra dos 80% ou tiver optado pelo regime regular.
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